Les professionnels de l'immobilier ont le tournis à suivre les incessantes variations en matière de taxation des plus-values immobilières (hors résidence principale). La version issue du débat à l'Assemblée nationale, le 6 septembre, a maintenu le principe d'un abattement, mais en l'étalant sur une période de trente ans.
L'Assemblée a également reporté la date d'entrée en vigueur de ce dispositif du 24 août, comme le voulait initialement le gouvernement, au 1er février 2012. Cela laisse donc quelques mois aux propriétaires pour se retourner.
Jusqu'à présent, les plus-values immobilières (c'est-à-dire le prix de vente moins le prix d'achat) bénéficiaient d'un abattement de 10 % par an, au-delà de cinq années de détention du bien, ce qui conduisait à une exonération totale après quinze ans.
ABATTEMENT PROGRESSIF
Le plan gouvernemental, dans sa première version, prévoyait la suppression complète de ce dispositif. Le gouvernement en attendait 2,2 milliards d'euros en 2012.
Dans la version définitivement adoptée, le taux de la taxe appliquée à la plus-value reste fixée à 32,5 % (19 % de taxe auxquels s'ajoutent 13,5 % de prélèvements sociaux). Mais l'abattement sur la plus-value devient progressif : 2 % par an de la sixième année à la seizième année de détention, puis 4 % entre 17 ans et 24 ans et 8 % au-delà de vingt-quatre ans.
La plus-value taxable sera donc éteinte après trente ans de détention. L'allongement et le durcissement de l'impôt sont donc substantiels. Avec cette mouture, le gouvernement espère quand même récupérer 2 milliards d'euros de recettes en année pleine.
Environ 200 000 à 230 000 transactions par an sont concernées. L'impôt sur les plus-values immobilières touche la vente des résidences secondaires (3 millions de logements, soit 9 % du parc total ) et celle des logements locatifs privés (soit 6,4 millions de logements, les terrains boutiques, etc.).
Les notaires et agents immobiliers qui s'étaient plaints de la brutalité de la mesure ont été entendus. Ils avaient plaidé, relayés par certains députés de la majorité, que cela aurait pu provoquer un gel partiel du marché. Les quelques mois de délai obtenus risquent à l'inverse de créer un afflux de vente pour échapper au nouvel impôt.
PROPRIÉTAIRES DÉBOUSSOLÉS
Mais malgré cet assouplissement, les professionnels du secteur ne décolèrent pas. "Ma première réaction, c'est de penser que les membres du gouvernement sont des amateurs. Vendre ou mettre en location un logement est une décision qui ne se prend pas à la légère! Cette instabilité ruine la confiance", s'insurge Jean Michel Guerin, directeur général de Particulier à Particulier dont les services juridiques sont assaillis de questions de propriétaires déboussolés.
Ce dernier a fait tourner sa calculette pour comparer les impacts financiers de la règle actuelle avec celle du projet Fillon et la dernière proposition. "En réalité, les abattements proposés par les députés sont faibles et ne sont pas plus favorables que l'érosion monétaire que prévoyait le projet initial", conclut M. Guérin.
"On va voir arriver le marché, nombre de logements locatifs, notamment des petites surfaces acquises par des particuliers dans le cadre de dispositifs de défiscalisation", confirme Alain Dinin le PDG de Nexity, premier promoteur français. "Mais ce qui m'inquiète, c'est la taxation des ventes de terrains à bâtir dont la pénurie est l'une des causes de la crise du logement. C'est un effet très négatif", poursuit M. Dinin. "Pourquoi ne pas exonérer ceux qui s'engagent à réinvestir le produit de la vente dans l'achat d'un logement neuf", suggère-t-il. Le débat est loin d'être clos.
Isabelle Rey-Lefebvre